四合院，你的房有可能下一个被拆（一）

10月中旬的一天，井蕴娇正在塔克拉玛干沙漠中行进，手机响了起来。

“四合院难道卖不出去了？”对方上来就说。

“啊？您说什么？”她有些摸不着头脑。

当天上午，在北京举行了精心筹备的“首届四合院专场拍卖会”。西苑饭店的鸿运厅中，17座四合院的展板逐个排开。到场的竞拍者有200多人。一家报社甚至派出3名记者，计划进行整版报道。“几乎所有的人都在期待。”一名在场者回忆。

令人失望的是，正式开拍后，热闹的场面却冷清起来。第一套、第二套……任凭拍卖师如何大力推荐，始终无人举牌。起初拍卖师还认真地介绍，后来干脆一带而过。

“哦，原来是这件事儿。”井蕴娇听后，舒了口气，说道：“我早就预料到了这个结果。”

1997年，她创办了万德成房地产经纪有限公司。历经数年发展，该公司已成为北京四合院代理的权威机构，每年成交量数十套。

此前，主办方拍卖公司曾力邀万德成共同举办拍卖会，然而井蕴娇没有同意，理由是四合院的交易市场并未成熟，不适合拍卖这种形式。

“不同于艺术品，四合院由于历史原因，产权十分复杂。”她解释说。按照经验，仅仅处理产权人之间的分歧，就要花去两三个月的时间，“拍卖显然有些仓促”。

对于流拍的原因，主办方负责人称，拍卖前一天接到通知，10套房源不得向非中国国籍人士出售，因此受到极大的限制。

然而到场的胡同保护人士华新民却并不认同这一解释。她分析说：“恐怕更多买家担心的是，自己购入的四合院会不会面临拆迁。”

一名法籍竞拍者也表达了同样的忧虑。最终，一场筹备4个月之久的四合院拍卖会，不到1个小时就草草收场。

“有一个人不同意就不能卖”

一位香港律师，最近很为自己购入不到两个月的四合院担忧。“一会儿说要拆，一会儿又说不拆。”每隔几天，他都会打电话咨询，可是“连规划局自己也说不清楚”。

“这可是我的私有财产呀！是不可侵犯的！”深知法律条文的他，在电话里大吼。

“买四合院的最忌讳拆迁。”有着5年专业代理经验的万德成公司业务主管蔡颖接手过上百座院子，在她的印象中，不少客户第一关心的就是“房子会不会被拆迁”。

这一疑问，她无法回答：“我只能告诉他们哪所房子在历史文化保护区内，并建议他们到规划局咨询。”

然而，即使通过内部人士，得到的信息要么是模糊的，要么干脆“不知道”。甚至出现过这样的情况，买房人被明确告知没有规划，事后院子却依然被拆。

“那么保护区内的房子，就一定保险吗？”记者追问。

蔡颖摇摇头。一位知名人士，去年在北河胡同买了一套原风原貌的四合院，还没来得及修缮，就遭遇了拆迁。“现在只剩下一块大工地，房子、石榴树等等，什么都没了。”沉默了片刻，她这才说道。

除了交易后的风险让人头疼，交易中的产权谈判同样充满了波折和困难。

代理机构无法借助强有力的行政手段，他们只能严格按照市场规律，理清产权关系，协调买卖双方，最终达成交易。其中，产权是核心问题。因为在市场行为里，每个产权人都有决定权。而在能够进入市场流通的私产房中，一套院子有十几名产权人的情况，司空见惯。

单是确认产权人这一项，就十分繁琐。“必须根据房本，挨个对照，落一个都不行。就算他们在天南海北，也要一个个地问清楚。”蔡颖介绍说。

她的工作，常常是挨家挨户地谈判，因为“只要有一个产权人不同意就不能卖”。“你算算，一大家子人呢！老爷子去世了，把房子留给兄弟几个。他们分别还有下一代吧？再加上孙子辈儿的，怎么也得十好几口儿！”

有时候，蔡颖更像个心理医生或者是居委会大妈。什么“老大怎么不孝顺父母”、“老二这么多年没管过房子了”之类的，产权人都会向她唠叨。“虽然是些家庭琐事，但我们也得出面劝一劝，这样有利于工作的展开。”她无奈地笑了笑。

5年前，美籍华人李先生看中一套位于什刹海的四合院。正当双方谈拢，准备签约之时，对方却神秘地来了个电话：“对不起，我有政治任务，不能卖了。”至今，李先生还是云里雾里，难晓其中奥妙。

第二次，他看上的院子归两户人家所有。经过分析，他决定紧盯“大产权人”，“因为他更想卖”。一来一回，大半年的时间，双方才把价格定下来。等着办过户手续的日子里，“小产权人”又变了卦。

“那是位96岁高龄的老先生，老人嘛，总不希望祖屋被卖掉。”李先生只好继续等待。直到数月后老人去世，他才如愿以偿。

“只有尊重产权，生意才能做成。有一个人不同意就不能卖。”蔡颖这样归纳他们的宗旨。